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Comment calculer la rentabilité d'un bien immobilier ?
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La rentabilité d’un bien immobilier peut être évaluée selon plusieurs méthodes, en fonction de l’objectif de l’investisseur (rentabilité brute, nette, après impôt, etc.). Voici les principaux moyens de calcul :
1. La rentabilité brute
C’est le calcul le plus simple, utilisé pour un premier aperçu.
La formule de calcul est la suivante :
(Loyer annuel / Prix d'achat du bien) × 100
Exemple :
Loyer = 800 €/mois → 9 600 €/an
Prix d’achat = 200 000 €
Rentabilité brute = (9 600 / 200 000) × 100 = 4,8 %
2. Rentabilité nette de charges
Dans cette optique, on prend en compte certaines charges liées au bien.
Voici la formule de calcul :
[(Loyer annuel – Charges annuelles) / Prix d'achat du bien] × 100
Charges possibles : taxe foncière, frais de gestion, assurance, copropriété…
3. Rentabilité nette-nette (ou nette d’impôts)
Ce mode de calcul prend en compte l’impact fiscal (impôts sur les revenus fonciers ou LMNP).
La formule devient alors :
[(Loyer – charges – impôts) / Prix d'achat du bien] × 100
Ce calcul est plus précis mais nécessite une estimation fiscale.
4. Cash-flow (flux de trésorerie)
Cette méthode indique si l’investissement génère un excédent de trésorerie chaque mois après toutes les dépenses (y compris le remboursement du crédit).
La formule est alors :
Revenus – (mensualité de crédit + charges + impôts)
Un cash-flow positif signifie que l'investissement s'autofinance.
5. Taux de rendement interne (TRI)
Il s'agit là d'un indicateur plus complet, qui prend en compte la "valeur temps de l’argent", les flux de trésorerie futurs, la revente potentielle, etc.
C'est une méthode utilisée surtout pour comparer plusieurs projets ou mettre sur pied des montages complexes.
6. Rendement net-net avec effet de levier
Ce calcul prend en compte le crédit immobilier pour voir l'impact du financement.
On compare l’apport initial au gain net généré (y compris l’amortissement du capital).
Habituellement, les méthodes les plus utilisées sont les trois premières. Les autres font appel à des compétences comptables particulières ou nécessitent l'aide de professionnels (notaire, gestionnaire de patrimoine, comptable...)